La nueva Ley 85-25 de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios ya está vigente en República Dominicana y contiene reglas que conviene conocer antes de entregar una llave, pagar un depósito o firmar una renovación. La norma limita la garantía exigible en viviendas, define cómo puede reajustarse la renta y establece plazos para los conflictos por falta de pago o vencimiento del contrato.
¿Qué cambió con la Ley 85-25?
Promulgada el 14 de agosto de 2025 y publicada en la Gaceta Oficial núm. 11211, la ley sustituyó un marco legal que llevaba décadas vigente. Derogó la Ley 4314 de 1955, su modificación 17-88 y el Decreto 4807 de 1959. Su alcance incluye inmuebles destinados a vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro, aunque algunas reglas varían según el uso.
El cambio más visible es la concentración de derechos, obligaciones y procedimientos en una sola norma. El contrato sigue siendo el punto de partida, pero ya no debería verse como una simple hoja con el monto mensual: debe identificar a las partes, la dirección exacta, el estado del inmueble, los servicios y accesorios incluidos, el uso autorizado, la renta, la forma de pago y la fecha de término.
Depósito de alquiler: el límite para viviendas
El artículo 13 permite al propietario exigir una garantía, pero cuando el inmueble se destina a vivienda el monto no puede ser mayor a dos mensualidades. Para locales comerciales o inmuebles usados por entidades sin fines de lucro, el depósito se acuerda entre las partes.
La ley también contempla que la garantía, junto con una copia del contrato, pueda depositarse en una sucursal del Banco Agrícola o de Banreservas correspondiente a la localidad del inmueble, previo acuerdo. Esa suma generaría un interés similar al de una cuenta de ahorros mientras permanezca depositada.
Al entregar la vivienda, si el propietario pretende retener parcial o totalmente la garantía por daños, debe comunicarlo por escrito dentro de cinco días calendario y aportar evidencias objetivas, como fotografías, cotizaciones o presupuestos. Si no hay acuerdo, el conflicto de una vivienda corresponde al juzgado de paz competente.
¿Puede el dueño aumentar el alquiler?
Sí, pero hay una condición decisiva: el artículo 8 establece que el reajuste se rige por lo que hayan acordado las partes. Si se trata de una vivienda y el contrato no fijó expresamente una fórmula de reajuste, el aumento no puede exceder el 10 % del alquiler.
Esto no significa que todas las rentas subirán automáticamente 10 % ni que ese porcentaje pueda aplicarse en cualquier momento. El contrato, su vigencia, la fecha de renovación y las comunicaciones entre propietario e inquilino siguen siendo determinantes. Por eso conviene que toda modificación quede por escrito, con fecha y firma de ambas partes.
| Tema | Regla general para vivienda | Acción recomendable |
|---|---|---|
| Depósito | Máximo de dos mensualidades | Pedir recibo y dejar el monto en el contrato |
| Reajuste | Según acuerdo; sin fórmula expresa, máximo 10 % | Documentar fecha, porcentaje y nueva renta |
| Daños | La retención debe justificarse con evidencias | Hacer inventario y fotos al entrar y salir |
| Terminación | Debe seguir las formalidades legales | Evitar desalojos o cambios de cerradura por cuenta propia |
Falta de pago y desalojo: los plazos que importan
Para las demandas derivadas de un alquiler de vivienda, la ley exige una intimación previa para cumplir la obligación en un plazo no mayor de diez días calendario. Si no se cumple, la parte interesada puede pedir al juzgado de paz que fije audiencia; esa fijación debe realizarse en un plazo no mayor de diez días desde la solicitud.
Cuando el conflicto es por falta de pago, el procedimiento se define como sumario y, en principio, debe decidirse en no más de dos audiencias, salvo que el juez considere necesaria una tercera. Si la demanda se debe simplemente a la llegada del término, la denuncia y solicitud de entrega voluntaria deben notificarse con al menos 90 días antes de que venza el contrato de vivienda.
Una vez que el expediente queda en estado de fallo, el juez dispone de 30 días calendario para dictar sentencia. Estos plazos son etapas legales; no autorizan al propietario a sacar pertenencias, cortar servicios o cambiar cerraduras sin una decisión y ejecución conforme a la ley.
Obligaciones de propietarios e inquilinos
El propietario debe
- Entregar el inmueble y sus instalaciones en condiciones adecuadas para el uso pactado.
- Garantizar el uso pacífico durante la vigencia del contrato.
- Realizar las reparaciones de mantenimiento necesarias, salvo daños atribuibles al inquilino.
- Entregar recibo por las sumas pagadas, salvo que exista otro medio acordado para probar el pago.
El inquilino debe
- Pagar puntualmente y usar el inmueble para el destino acordado.
- Conservarlo y cubrir las reparaciones de daños causados por su uso o el de sus dependientes.
- No modificar la distribución ni subalquilar sin autorización expresa y escrita.
- Informar a tiempo sobre defectos graves o daños que puedan empeorar.
Lista práctica antes de firmar
- Lea el contrato completo. No firme espacios en blanco.
- Verifique al propietario y la identificación de quien actúe como representante.
- Haga un inventario con fotos y video del estado de paredes, baños, cocina, puertas, electrodomésticos y contadores.
- Defina quién paga mantenimiento, agua, basura, internet y cuotas de condominio.
- Guarde comprobantes de depósito, renta, reparaciones y comunicaciones.
- No entregue efectivo sin recibo. Una transferencia bancaria facilita demostrar el pago.
Preguntas frecuentes
¿Pueden pedirme tres depósitos para una vivienda?
La garantía o depósito exigido por el propietario no puede superar dos meses del precio del alquiler. Una comisión de corretaje es un concepto diferente y la ley indica que la paga quien contrata al corredor.
¿El 10 % es un aumento anual obligatorio?
No. Es el límite cuando una vivienda no tiene una fórmula de reajuste pactada expresamente. El contrato y el acuerdo de las partes deben revisarse en cada caso.
¿Qué hago si no me devuelven el depósito?
Solicite la explicación y las evidencias por escrito. En alquileres de vivienda, las disputas por la garantía pueden llevarse al juzgado de paz de la jurisdicción del inmueble.
¿Un nuevo dueño puede ignorar mi contrato?
No durante su vigencia. La ley obliga al nuevo propietario a respetar la relación contractual en los términos pactados, aunque al llegar el término puede decidir si renueva.
Este contenido es informativo y no sustituye la asesoría de un abogado. La aplicación de la ley depende del contrato, los hechos y el procedimiento de cada caso.
